Bietjie voor 22:00. Op 25 Januarie het Larry Silverstein, die 69-jarige, rooihaar-eiendomsontwikkelaar, Oos 57ste Straat naby Madisonlaan oorgesteek toe hy in 1997 deur 'n Ford-sedan neergelê is. Sy bekken is gebreek en hy is na die New York University Medical Center geneem. Soos mnr. Silverstein later aan sy dogter sou vertel, was die ongeluk 'n slegte onderbreking op die slegste moontlike tyd: hy was een van die drie bieërs wat 'n huurkontrak van 99 jaar op die World Trade Center kon bekom. Mnr. Silverstein het 'n sperdatum van 31 Januarie gehad om sy bod by die huidige eienaar van die Handelsentrum, die hawe-owerheid van New York en New Jersey, in te dien.
Die volgende paar dae het sakevennote, adviseurs en akoliete in stoele langs die gang buite mnr. Silverstein se hospitaalkamer opgestel terwyl die finale besonderhede van die bod uitgewerk is. Slegs vyf dae na sy doodsbesering het mnr. Silverstein 'n stomp verklaring afgelê in die New York Post: Ons begeer die World Trade Center, die prys van alle pryse.
Min het mnr. Silverstein baie kans gegee om te voltooi wat die grootste eiendomstransaksie in die geskiedenis van New York sou word. Van die hawe-owerheid se drie finaliste was hy die donker perd, het Michael Cohen, uitvoerende hoof van die makelaarsagent GVA Williams, gesê. Dit lyk asof die konvensionele wysheid eers bevestig is toe die bod ongesegel is en Vornado Realty Trust die kompetisie weggewaai het met 'n bod van $ 3,25 miljard - $ 600 miljoen meer as wat mnr. Silverstein aangebied het.
Dit is toe mnr. Silverstein het getoon waarom hy deur opleidings en borsbeelde sy reputasie as een van die slimste vaste eiendomme van die stad behou het. Hy het hom afgeskud en aangehou en sy bod verhoog tot net $ 30 miljoen minder as dié van Vornado. Hy het stil gewag toe onderhandelinge tussen die bestuur van die hawe-owerheid en Vornado se voorsitter, Steven Roth, verbrokkel het. Toe stap hy in die bresse.
Nou is dit die beurt van mnr. Silverstein, en hierdie keer gaan die onderhandelinge baie gladder volgens mense wat die proses volg. Toe hy gevra is om kommentaar op sy bod te lewer, het mnr. Silverstein gesê: Daar is niks vergelykbaar met die World Trade Center nie. Dit is uniek in omvang, ligging, prominentheid en sigbaarheid. Dit was my droom. Onlangs aan die einde van Maart het baie voorspel dat mnr. Silverstein nie die transaksie sou kon sluit nie en dat die kompleks na die derde plek sou gaan, 'n vennootskap tussen Mortimer Zuckerman se Boston Properties en Brookfield Financial Properties. Nou is daar egter 'n toenemende konsensus dat mnr. Silverstein sal sy prys wen.
Dan weer, het amper niks verloop soos tot dusver voorspel is in die hawe-owerheid se topveiling nie. Alhoewel mnr. Silverstein se persoonlike styl te fluit en bekoor is, sê mense wat met hom te doen gehad het dat hy net so 'n moeilike onderhandelaar kan wees soos mnr. Roth. Jy dink jy is klaar, onthou een gekneusde oorlewende van 'n onderhandeling met hom. Jy is nooit klaar nie.
Lewis Eisenberg, die voorsitter van die hawe-owerheid, het gesê hy twyfel of die ooreenkoms teen 5 April, die volgende geskeduleerde vergadering van die raad van direkteure, gedoen sal word. Tog, het hy gesê, alles gaan goed. Mnr. Eisenberg het rede om gelukkig te wees: volgens mense wat by die proses betrokke was, was mnr. Silverstein bereid om saam te gaan met die voorwaardes rakende die huurkontrak waarteen Vornado gesukkel het. Vornado, 'n beursgenoteerde maatskappy, wou 'n korter huurkontrak hê om minder skuld op sy balans te toon (nie 'n uitgifte vir mnr. Silverstein se private maatskappy nie), en verseker ook dat Vornado nie aan die haak sou wees as, soos verwag, stadsklagte om die ontwikkelaar byna $ 100 miljoen per jaar aan vaste eiendomsbelasting op die eiendom te laat haal.
Die bondgenote van mnr. Silverstein skryf die relatiewe gemak toe aan sy jarelange vriendelike samesyn met die hawe-owerheid, wat sy verhuurder is by 7 World Trade Center, 'n kantoorgebou wat hy in die laat 1980's op grond van die hawe-owerheid ontwikkel het. Toe die tweelingtorings op Vrydag 26 Februarie 1993 gebombardeer is, onthou die voormalige finansiële hoof van die hawe-owerheid, Barry Weintrob, het mnr. Silverstein dadelik vrye ruimte in sy gebou aan die personeel van die hawe-owerheid aangebied. Teen Maandag was die personeel weer aan die werk, het hy gesê.
Dit kan ook nie seermaak nie dat wanneer mnr. Silverstein aan die tafel sit, hy 'n paar bekende gesigte aan die ander kant sien - Ben Needell, vir een. Mnr. Needell, 'n prokureur by Skadden, Arps, Slate, Meagher en Flom, is een van die prokureurs wat vir die hawe-owerheid oor die ooreenkoms onderhandel. Normaalweg is hy mnr. Silverstein se prokureur. Al wat ek jou sal vertel, is dat Larry 'n wonderlike ou is, het mnr. Needell gesê.
Nog 'n konstante teenwoordigheid in die onderhandelinge is Tim Ryan, 'n bestuurder van JP Morgan Chase, wat die hawe-owerheid oor die verkoop adviseer. 'N Afdeling van JP Morgan Chase besit ook die ou Equitable-gebou by Broadway 120, wat mnr. Silverstein bestuur en 'n opsie het om vir $ 200 miljoen te koop.
Mnr. Silverstein is ook 'n vriend van goewerneur George Pataki, wat die helfte van die raad van die owerheid benoem, en ander Republikeine van Albany. Mnr. Silverstein het verlede November $ 15 000 aan die veldtogkomitee van die goewerneur gegee, net toe die bod vir die handelsentrum verhit. Mnr. Silverstein het $ 35,000 aan die Senaat G.O.P. en verlede jaar aan meerderheidsleier Joseph Bruno.
'N Verstrengelde wêreld
Sulke verhoudings is gelykstaande aan die verloop in die bloedskandelike wêreld van Manhattan-vaste eiendom. Maar namate die Wêreldhandelsentrum-ooreenkoms ontvou, het dit 'n merkwaardige samestelling van die regs-, ontwikkelings- en politieke elite van New York byeengebring. Daar is mnr. Roth, die grootste kommersiële verhuurder van Manhattan; Mnr. Zuckerman, die eienaar van die Daily News; John Zuccotti, die onderburgemeester het ontwikkelaar geword, wat nou aan die hoof staan van Brookfield. Howard Milstein, die eiendomsbesoeker (eens verteenwoordig deur mnr. Zuccotti), adviseer die direksie van die hawe-owerheid, waar mnr. Eisenberg, 'n belegger in vaste eiendom, aandag gee aan raadslid Peter Kalikow, 'n ontwikkelaar en eenmalige eienaar van die New York Post, wat ook mnr. Pataki se keuse is om die nuwe hoof van die Metropolitan Transportation Authority te wees. Die een of ander van die ontwikkelaars wat vir die World Trade Center-huurkontrak aanbied, gebruik byna elke hotshot-eiendomsadvokaat in die stad. En tot dusver het mnr. Silverstein dit reggekry om almal uit te voer.
En hy hou aan met manoeuvreer. Soos The Wall Street Journal op 28 Maart berig, het mnr. Silverstein 'n vennoot, die vaste belegger Lloyd Goldman, aangeneem. 'N Bron naaste aan mnr. Goldman sê dat hy 'n aansienlike deel van die sowat $ 150 miljoen sal bydra wat mnr. Silverstein moet insamel om finansiering te verseker vir 'n uitbetaling van $ 800 miljoen; GMAC leen die res van mnr. Silverstein uit. (Die res van die $ 3,22 miljard sou oor 99 jaar se betalings versprei word.)
Mnr. Goldman sal hom by Westfield America Inc., 'n openbare handelaarsentrumsontwikkelaar wat die ondergrondse winkelsentrum van die sentrum wil hê, aansluit as die vennoot van mnr. Silverstein. Daar word gesê dat mnr. Silverstein nog meer beleggers soek; een vaste eiendomsbron het gesê dat dit nie verbasend sal wees as die transaksie uiteindelik gedoen word nie, as mnr. Silverstein niks van sy eie geld belê in die aankoop van die World Trade Center nie.
Niemand betwyfel dan ook ooit mnr. Silverstein se vermoë om handel te dryf nie. Vandat die hawe-owerheid sy lys van finaliste vir die handelsentrum bekend gemaak het, is hy beskou as 'n onderdog bloot omdat hy nie die geld en organisatoriese hefboom van sy mededingers het nie. Die geld wat hy naby is om te verseker. Die vraag vir baie is nou: as hy sy prys wen, wat sal hy daarmee doen?
Daar is ook vrae oor die lang termyn. Volgens 'n ontleding van die kompleks se kontantvloei deur die tydskrif Grid, kan elkeen wat die Handelsentrum wen, 'n relatiewe skamele kontantstroom vir 'n geruime tyd verwag totdat die langtermynhuurkontrakte op is. Dit beteken dat wie die kompleks koop, jare daar sal wees voordat hy wins kan maak.
Risikofaktor
Maar mnr. Silverstein is nog nooit vreeslik afgeskrik deur risiko nie. Hy het in die vyftigerjare van die Universiteit van New York begin werk vir die makelaarsonderneming van sy vader. Die ware geld, het hy gou besef, was om geboue te besit en nie te huur nie.
Hy het snags die regsgeleerdheid van N.Y.U. besoek, waar hy bevriend was met 'n ander jonger, Bernie Mendik. Mnr. Silverstein het sy vriend in die familiebedryf gebring, hom aan sy suster voorgestel, en binnekort het mnr. Mendik in die gesin getrou.
Hulle koop 'n gebou in 305 East 47th Street van die legendariese vennote Harry Helmsley en Larry Wien. Mnre. Silverstein en Mendik het hulself na Helmsley en Wien model gemaak en bestudeer en nagemaak hoe hulle poele van baie klein beleggers gebruik het om groot aankope te finansier.
Besigheid was goed, maar in die laat 1970's het mnr. Mendik en mnr. Silverstein se suster geskei, en mnr. Silverstein en mnr. Mendik het hulself gou verdeel. Hulle het 'n ander jong ontwikkelaar aangestel om net sy naam, Jerry Speyer, te maak om die bates te verdeel.
In die 1980's het mnr. Speyer, mnr. Mendik en mnr. Silverstein die kern gevorm van 'n groep ontwikkelaars wat kantore sou koop en bou om die oplewing in die Koch-era te akkommodeer. Hulle was geweldig mededingend en het probeer om mekaar met al hoe meer ambisieuse aanbiedinge te oortref. Die geld was nie regtig die punt nie, het mnr. Mendik aan Tom Schachtman, skrywer van Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York, gesê. Dit was net 'n manier om telling te hou.
Mnr. Silverstein het tydens die oplewing van die 1980's baie behaal. Hy het 13 geboue besit, wat 10 miljoen vierkante meter kantoorruimte op Manhattan beslaan; hy het 'n winsgewende finansiële vennootskap met J.P. Morgan gesluit; en hy het sy seiljag vermaak en saam met sy vrou Klara 'n produktiewe fondsinsameling vir Joodse liefdadigheidsorganisasies geword. Deur alles heen het mnr. Silverstein 'n hoë openbare profiel behou, en was hy die voorsitter van die vaste eiendomsraad van New York vir 'n aantal jare en het hy gehelp om die organisasie van 'n beduidende netwerkgroep in 'n politieke mag te omskep. En hy het gehelp om 'n nuwe vaste eiendomsinstituut aan die Universiteit van New York te skenk. Mnr. Silverstein gee elke semester 'n kursus daar; sy lesings is altyd alleen staande.
Dit is Socratic, het Ken Patton, 'n voormalige president van die Raad vir vaste eiendom, gesê wat die voorsitter van die instituut Larry en Klara Silverstein beklee. In 'n tipiese lesing, het hy gesê, sal mnr. Silverstein 'n kwelling - 'n moeilike huurkontrak of 'n taai soneringsituasie - aanbied en die studente vra om hulself daaruit te werk.
Mnr. Silverstein moes homself uit sy eie deel van die werklike konfyt werk. In 1981 kondig hy 'n ambisieuse waagstuk aan om 7 World Trade Center te bou, 'n kantoortoring van twee miljoen vierkante meter in Veseystraat, tussen West Broadway en Washingtonstraat, sonder dat 'n huurder in die ry staan om die gebou te huur. In 1986 word die identiteit van die huurder in 'n volbladbladadvertensie wat die geringe heer Silverstein voorstel as 'n sokkerspeler wat die eindsone oorsteek. Dit was ook 'n groot een - die beleggingsbank Drexel Burnham Lambert.
Maar die heer Silverstein se geluk het verander toe Drexel ineenstort onder 'n skandaal en slegte skuld. Sewe Wêreldhandelsentrum is byna 90 persent vakant gelaat. Mnr. Silverstein het uiteindelik 'n ander makelaarsfirma, Salomon Brothers, gevind om die ruimte te huur, maar hy moes soveel betaal om die gebou op te knap dat die pensioenfonds wat die verband besit, opgedok is vir ekstra geld in ruil vir 'n groot deel van sy wins. .
Die kontantkrisis het gou ook ander dele van sy besit getref. 'N Winkelsentrum in 34ste straat is verlaat. 'N Residensiële ontwikkeling in 42nd Street en 12th Avenue is in die wiele gery, en die eienaarskap van Broadway 120 is aan sy kredietgewer, JP Morgan, oorgedra. Aangesien mnr. Silverstein se maatskappy in private besit is, weet niemand daarbuite vir seker hoe ernstig hy beseer is nie. Maar vaste eiendomsbronne sê dat mnr. Silverstein genoodsaak was om baie van sy geboue aan sy kredietverskaffers oor te gee en aan te hou om dit te bestuur.
Teen 1998 was mnr. Silverstein egter weer in die verkrygingspel. Hy het 'n kantoorgebou by Broadway 140 by Leona Helmsley gekoop. Die 42-straatprojek in die westekant, wat jare lank verwelk het, is uiteindelik klaar.
Intussen het mnr. Silverstein 'n seun, Roger, en 'n dogter, Lisa, begin versorg om die maatskappy eendag oor te neem. Me. Silverstein was onlangs die onderwerp van 'n lang New York Times-verhaal oor ontwikkelingsdogters, waarin sy die eerste keer die verhaal van mnr. Silverstein se motorongeluk vertel het. Gaan ek meer verantwoordelikheid van hom neem? Ja, het sy gesê.
Nietemin, mense wat hom gesien het, sê dat mnr. Silverstein nog steeds skelm is en goed herstel van sy ongeluk. Larry is 'n jong 69, het James Kuhn, 'n bestuurder van die eiendomsmakelaar Newmark and Company, gesê.
Gedurende die afgelope dekade het mnr. Silverstein gekyk hoe mnr. Speyer Rockefeller Center en die Chrysler-gebou koop, en hoe mnr. Mendik sy maatskappy vir $ 656 miljoen verkoop - aan, ironies genoeg, Steve Roth.
Nou is dit sy beurt. As Larry dit kry, het een man wat sowel mnr. Silverstein as mnr. Mendik ken, gesê oor die World Trade Center-ooreenkoms, sal Bernie nie in die spieël kan kyk nie.
