Die kombuis, met die sitkamer in die agtergrond, op 117 First Place in Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / DORP) Ideaal geleë op 'n tydlose en rustigeHierdie straathuis met 1930-bome bied 'n kenmerkende plek om huis toe te roep en het die lys van 117 First Place in Carroll Gardens, wat die eerste week van Januarie begin het, gekies. Die meegaande foto's het die elegante trappe van die huis, sy hardehoutvloere en lugagtige plafonne beklemtoon - al die gewilde kenmerke van Brownstone Brooklyn, met die prysetiket. Een detail sou kopers selfs 'n paar jaar gelede verras het: die aanbieding was slegs vir die twee boonste verdiepings.
Natuurlik verwag niemand om $ 2 miljoen te koop nie geheel meenthuis in Carroll Gardens meer. Alhoewel, in hierdie geval, dit nie eens voldoende was om die twee verdiepings te beveilig nie, het vinnig 'n bodoorlog plaasgevind, en die eiendom het 'n paar weke later vir $ 2,17 miljoen gekontrakteer. Om eerlik te wees, kyk daardie vloere uit oor een van die gewildste strate in een van die mees gewilde woonbuurte (en een van sy gewildste skooldistrikte). Hulle bevat ook drie slaapkamers, 2,5 badkamers en 'n dakterras - 'n ruim stuk, indien nie heeltemal die geheel van die meenthuisideaal nie, in al sy dubbelverdieping, sakdeur, formele-eetkamer, hoek-en-krans glans. , die oorvloed van ruimte wat die aantrekkingskrag van 'n meenthuis in 'n ruimtelike honger stad soos New York bevat. 117 First Place, waar 'n onlangse woonstelverkoping $ 2 miljoen oortref het. (Stefano Ukmar / DORP)
Maar dan is Brooklyn nie meer net die buitenste stadsdeel vir Manhattan-inwoners wat meer ruimte soek nie, maar 'n bestemming op sy eie, en die ruimte in baie woonbuurte het ook die premies en pryse van Manhattan bereik. Desondanks behou die meenthuisidille sy glans - soos die transaksie op 117 beklemtoon - of u nou eintlik die hele gebou besit of nie.
Daar is baie mense wat in 'n bruinsteen wil woon, maar hulle kan dit nie bekostig nie of nie die hele saak wil hanteer nie, het Terry Naini, van Town Residential, wat die notering vir die 117 First gehad het, verduidelik. duplex, wat die onderskeid gehad het dat dit een van die groter skywe is.
Enige groot woonstel in 'n bruinsteen is geneig om teen 'n premie te verkoop, het me. Naini gesê; verlede jaar het sy 'n woonstel van 1 900 vierkante meter op 277 president vir 2,4 miljoen dollar verkoop. Kopers vra regtig bruinsteen-eenhede en daar is nie soveel groter nie.
Natuurlik is die huidige mode vir die samewerking en verblyf van meenthuise maar net 'n weerklank van die vroeëre gier in Manhattan, wat sy bloeitydperk geniet het gedurende die oplewing van die vaste eiendom in die 80's, en dit geïllustreer vir al die mededinging van nuwe konstruksie , het baie kopers verkies om 'n woonstel in 'n sierlike bruinsteen bo 'n skerp boks. Baie doen dit nog: 'n ruim tweeslaapkamer-koöperasie in 'n meenthuis op 13 Gramercy Park South, byvoorbeeld, vra tans $ 4,5 miljoen, wat 'n gesogte sleutel tot die park insluit. Alhoewel, in Brooklyn, waar skaars nuwe ontwikkeling is en die blywende krag van meenthuise ruim geïllustreer word, is die vraag na sulke eenhede so fel dat hulle selde ooit op aanvraag verkoop, wat nog te sê daaronder.
***
'N Besige straat met vier gange begrensin strate van huise met vinielwerkers uit die werkersklas, is Bushwick Avenue nie juis die landelike omgewing wat mense in die vooruitsig stel as hulle die woorde Brownstone Brooklyn hoor nie, maar dit het meenthuise, en vir diegene wat op soek is na die ontwykende $ 1 miljoen-punt, is dit op baie maniere die harde stop van die Brooklynse bruinsteen droom. Daar is aangehegde ryhuise in woonbuurte wat nog nie verheerlik word nie, maar soos die Corcoran-makelaar Mark Martov opgemerk het, sal die huise van die werkersklas waarskynlik nie saam met die ontblote baksteen en outydse mantelstukke van sy aanbieding op Bushwick in 1090 kom nie. wat nog te sê van binne-luike of plafonmedaljes. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
gratis fisiese lees per telefoon geen kredietkaart
Alhoewel 1090 nie soveel en ander fantastiese Victoriaanse aanrakinge het nie, kan kopers 'n paar blokke Wes vind, soos die ingelegde hardehoutvloer in 'n meenthuis in Hancockstraat wat Martov pas verkoop het, het hy opgemerk dat Bed-Stuy nou ernstige geld was.
En so het 1090 se eienaar, O&B Properties, die gebou laat omskep in twee dupleks van ongeveer 1000 vierkante voet, elk met vars meganika en slanke nuwe kombuise, wat hy van plan was om as woonstelle te verkoop. By ons besoek was dit kontrak vir $ 1,07 miljoen na veelvuldige biedoorloë, en die koper het gekies vir 'n meer tradisionele manier om een eenheid te verhuur en in die ander te woon.
Bed-Stuy het baie duur geword en ek dink baie kliënte voel dat hulle die boot gemis het deur twee jaar gelede nie 'n bruinsteen te koop nie, het die Brooklyn-ontwikkelaar Avi Tarshish my telefonies vertel. Daarom het hy gesê hy het gebreek tientalle op voordat die pryse gestyg het. Dit is een van die dinge wat my daartoe gelei het om op die oomblik 102 eiendomme in Bed-Stuy te besit, waaronder 'n meenthuis op Lexington en Bedford wat omskep word in woonstelle.Almal wil 'n bruinsteen besit.
Alhoewel 'n bruinsteen die Heilige Graal bly, hou sommige kopers van die vooruitsig om 'n hele huis in stand te hou, veral diegene wat gewoond is aan die gerief van 'n volledige diensgebou in Manhattan. Dit is miskien die rede waarom woonstelle baie vinniger verkoop as enkelgesinne, het mnr. Alex Maroni, Douglas Elliman, gesê. Hy het 'n aantal sulke transaksies hanteer, waaronder 420 Franklin, 'n meenthuis met vier eenhede in Bed-Stuy waarvan die grondverdieping twee is. -slaapkamer-dupleks het verlede somer $ 859 000 behaal. (Die huis in sy geheel het in 2012 vir $ 545 000 verkoop.)
Byvoorbeeld, op 181 Park Place, die lys van mnr. Maroni in Prospect Heights, waar twee van die drie eenhede kontrak was amper voordat hulle op die mark gekom het, het hy gesê dat hy nie eens tyd gehad het om foto's op te stel nie. Een van die eenhede in kontrak vra $ 2,75 miljoen; toe die hele gebou, ongeknope, verlede jaar vir $ 2,99 miljoen genoteer is, was daar geen deelnemers nie.
Inderdaad, die idee om 'n elegante wrak aan te pak in 'n omgewing op die hakke, is nie iets wat die Manhattan-oorplantings aanspreek soos vroeër nie. Hulle wil nie die Park Slope van 30 jaar gelede hê nie; hulle wil die Park Slope van vandag hê, die sprokiesagtige toneel met kersiebloeisels en kinders wat op bromponies gaan, soos een makelaar dit stel.
*** 'N Interieur in Franklinlaan 420 in Bed-Stuy.
Toe Brooke Safford, 'n makelaar byCorcoran, wat verlede jaar die tweede verdieping in MacDonoughstraat 76, net oos van Tompkinslaan in Bed-Stuy, genoteer het, het sy die eienaars aangeraai om $ 599,000 te vra, 'n ambisieuse prys vir die gebied, aangesien die eenheid effens skaam was van 800 vierkante meter. voete en het net een badkamer gehad. Maar nadat dit in 'n bodoorlog vir $ 625,000, oftewel $ 810 per vierkante voet, verkoop is, word sy ontstel deur oproepe van ontwikkelaars wat belangstel in soortgelyke omskakelings.
Vir ontwikkelaars is die aantrekkingskrag van die omskakeling van meenthuise eenvoudig, veral in gewilde woonbuurte, waar dit moeilik is om terreine vir nuwe konstruksie te vind, en plaaslike soneringswette sluit in elk geval dikwels niks hoër as 'n meenthuis uit nie. (Wys my baie in Park Slope waar jy 'n drieverdiepinggebou kan plaas! Het een makelaar gevra toe hy gevra is oor die gebrek aan woonstelle in die omgewing. Wys my dit!) 420 Franklin in Bed-Stuy, waar 'n dupleks op die grondvloer verlede jaar vir $ 859,000 verkoop is.
Een makelaar het ook opgemerk dat dit ook ideale projekte is vir kleiner ontwikkelaars, wat groter marges benodig as die opbrengste van meenthuise, maar wat nie die nodige kapitaal het vir nuwe konstruksie nie.
En hoewel 'n groot deel van Manhattan-kopers glasagtige hoogtes begeer, word Brooklyn se meenthuiseiendomme ten minste tans beskou as, of selfs wensliker as nuwe konstruksies. Wie trek immers na Park Slope toe om in die bekoorlose Vierde Laan te woon?
As mense na Park Slope verhuis, wil hulle in 'n bruinsteen in 'n boomryke straat wees, het Jody Kriss, 'n medestigter van East River Properties, wat bekend is om sulke omskakelings te doen, gesê, waaronder Unionstraat 364 in Park Helling en die komende Tiende Straat 432.
Ek kan 'n vyfde verdieping in Park Slope verkoop vir meer as 'n luukse gebou in vierde laan met 'n gimnasium en 'n deurwag, het mnr. Kriss gesê. Hy het bygevoeg dat lae tariewe ook sulke aantreklikhede aantreklik maak, omdat dit gewoonlik in die lae honderde is vir basiese instandhoudingsdienste, eerder as vir die lae duisende in portaalgeboude portiersgeboue.
Mnr. Kriss het gesê dat sulke omskakelings die beste werk vir eiendomme wat waarskynlik nie 'n poel kopers sal lok wat bereid is om $ 6 miljoen of meer te spandeer nie. As daar mense is wat meer as vyf gesinne saam wil spandeer, hou dit op om sinvol te wees.
Dit is die rede waarom sulke omskakelings meestal oor die ontspannende woonbuurte struikel en afneem wanneer pryse vir enkelgesinsmeenthuise $ 7 miljoen of $ 8 miljoen hoër is as wat dit in plekke soos Brooklyn Heights en Cobble Hill is. Om mee te sê: Die meeste samelewings en woonstelle in meenthuise in Manhattan dateer uit die 1980's en 1990's, toe pryse hoog genoeg gestyg het om die vraag te stimuleer, maar voordat dit so hoog was dat verdeling as 'n gesonde ontwikkelingsstrategie uitgesluit is.
Of die pryse in so gewilde buurte so vinnig sal bly waardeer, is natuurlik iemand se raai, en met kleiner geboue kan dinge ingewikkeld raak: finansiering kan moeilik wees om in klein woonstelle en koöperasies te bekom. , met baie banke wat huiwer om te leen vir eiendomme met slegs enkele eenhede. En een doodlopende of moeilike buurman kan 'n broodnodige herstel van die dak of die ketel belemmer, om niks te sê van die potensiaal vir werklik bittere debatte oor die gangdekor wat by baie groter lid van die koöperasie bekend is nie. Union Street 364, 'n East River Properties-projek in Carroll Gardens wat voorsien in die plaaslike vraag na drieslaapkamer-eenhede.
Nietemin sê makelaars dat die vraag na sulke eenhede waarskynlik net sal toeneem, alhoewel pryse dalk nie ooreenstemmend sal styg nie. Die dupleks by 117 First Place is byvoorbeeld amper nie meer as die $ 2 miljoen-kerf nie; net hierdie week het 'n drieslaapkamer van 1555 vierkante meter in Bergenstraat 147 in Boerum Hill $ 2.095 miljoen, of 1 347 per vierkante voet, die mark bereik. Dit sal waarskynlik dit of meer haal, alhoewel makelaars sê dat wanneer die pryse hoër is as die $ 2 miljoen-lyn, die swembad baie seldsamer word, veral omdat die meeste huise in Brooklyn, met die uitsondering van ontwikkelaars en flippers, as primêre wonings gebruik moet word, nie pieds-à-terre van die ultra rykes nie.
Die meeste Manhattan-inwoners begin met hul soektog na skole, maar baie van hulle besef dat hulle uit die distrikte waar hulle wil koop, geprys is, selfs nie as dit by tweeslaapkamers kom nie, het Gabriele Sewtz, kompasmakelaar, gesê. En as drie slaapkamers so skaars is dat hulle $ 1,8 miljoen of $ 1,9 miljoen begin slaan, sê baie mense: 'Wel, as ek soveel spandeer, wil ek 'n tuin hê, wil ek kan braai.'
Nogtans is baie van Brooklyn se landelike aantrekkingskrag die afgelope paar jaar afgebrand deur lenings van die drukke eiland oorkant die rivier: die uitstekende openbare skole en die Barney's, die uitstekende koffie en restaurante wat onmoontlik is om te bespreek, so miskien die inwoners daarvan sal leer om hulself ook te akkommodeer aan woonstelle in die woonstel - waarskynlik die belangrikste kenmerk van Manhattan -.
En vir diegene wat nie wil nie? Hulle kyk reeds verder as die lieflike Brahmaan-buurte waar plafonne van 12 voet en mahonie heers, na historiese werkersklas-enklawes soos Windsor Terrace en Kensington, waar $ 1,5 miljoen nog steeds 'n huis kan koop, geklee al is dit hout, baksteen of — verskrikking van gruwels — viniel.
