'N Bloudruk vir kompromie: die oplossing van Atlantic City

Die lot van die stad Atlantic City hang in die ballas, en dit blyk dat politieke leiers so effens aan die rand is om te erken dat niemand se belang gedien word deur in die hakke te grawe nie. As ons vorentoe beweeg, blyk dit dat daar ruimte vir kompromieë is, en beide die president van die Senaat, Stephen Sweeney, en die speaker van die staatsvergadering, Vincent Prieto, kan die helde wees wat Atlantic City red met 'n bietjie gee en neem. Goewerneur Chris Christie kan ook uit 'n kompromis met Atlantic City kom met 'n politieke oorwinning, en miskien selfs 'n nalatenskap om mee te roem.

Wat nou nodig is, is dat al drie moet besef dat hul oorwinning swaarder kan weeg as wat hulle moet teruggee. Wat hulle elkeen moet herken, is dat hulle elkeen die ander moet toelaat om gesig te red. En die idealis in my dink dat elkeen die stad Atlantic City, haar inwoners en die breër Suid-Jersey-streek met net 'n bietjie politieke wil kan help. As iemand wat twee kilometer verder as Atlantic City grootgeword het, soutwater taffy as 'n deeltydse werk op die Boardwalk op hoërskool verkoop het, en my pad deur die destydse Stockton State College gegroet het met busse vol slotspelers en om cocktails na hoopvolle baccarat-spelers te gooi, vra ek hulle om asseblief 'n manier te vind. Dit is een klein politieke kwessie wat hulle in hul loopbane sal hanteer, maar in hul hande rus die lotgevalle van soveel mense se ekonomiese lewensonderhoud. Hierdie mense is nie politici nie - dit is motorbediendes, kleinhandelklerke, en blackjack-handelaars, en universiteitstudente wat cocktails gooi. Dit is mense wat probeer om hul geld te verdien en hul gesinne te onderhou in die lig van 'n drasties veranderende speletjie-sakemodel.

Daar is twee planne: die staatsoorname van Atlantic City, wat deur Sweeney voorgestel word, word gesteun deur goewerneur Chris Christie, maar beledig deur stadsleiers en talle regdeur Suid-Jersey. Die plan verwyder hoofsaaklik die meeste beheer van die munisipaliteit en gee die mag aan die staatsdepartement van gemeenskapsake, en 'n pas aangekondigde kompromie sal die implementering van die plan vertraag tot na die somerseisoen as die stad aan sekere kriteria voldoen. Die alternatief , 'n wetsontwerp wat deur Prieto geborg word, stel 'n reeks maatstawwe vas waarin munisipale mag afneem en staatsbeheer toeneem as die stad nie die spesifieke finansiële doelwitte bereik nie. Die Prieto-wetsontwerp bied ook 'n casino-betaling in plaas van belasting (PILOT) -program, waar casino's $ 120 miljoen in totaal aan die stad sou voorsien vir die belastingjaar 2016, en dit sou voortduur vir 10 jaar op grond van spelinkomste en die inflasiekoers. PILOT's beskerm die stad teen die gevolge van herevaluasies op die agt casino's wat oop bly.

Een sleutelkwessie wat staatsleiers moet oorweeg: onder die Sweeney se voorgestelde kompromismaatreël, sou die staat besluit of hulle oorname sou neem op grond van die voorwaarde dat die stad 'n begroting opstel waarin die uitgawes per capita nie meer as $ 3.500 per inwoner is nie. As die stad misluk, sal die oorspronklike oornameplan in werking tree. Die probleem met die plan is dat dit nie die unieke situasie van 'n vakansieoord met 39 000 inwoners herken nie, maar op elke dag 50 000 mense op sy strande kan toevoeg, en nog 50 000 in sy casino's, restaurante en winkels. . En so stel staatsamptenare Atlantic City se dienslas gelyk aan plekke soos Winslow, en Monroe, Teaneck en Marlboro. Wanneer laai 130 000 mense Winslow op 'n somersaterdag in die lug? Of het 50 000 'n konsert in Monroe bygewoon? En die mense wat na Atlantic City kom - die dag dat inwoners stadsdienste benodig: polisiebeskerming, lewenswagte, ambulanse, infrastruktuur, toilette, instandhouding en so meer. En daarom moet die staat besef dat hoewel daar ernstige probleme met Atlantic City se finansies is, dit onbeduidend is om die uitgawes van die stad te meet deur te vergelyk met plekke soos Patterson of Jersey City.

'N Eenvoudige voorbeeld: gemiddeld maak EMS in Atlantic City ongeveer 20.000 lopies per jaar. Gegewe die bevolking per capita, sal die helfte van die inwoners van die stad elke jaar 'n ambulans ontbied. Nou hou hulle van partytjie hou in Atlantic City, maar intuïtief, ons weet dat dit nie sin maak nie, en daarom moet Atlantic City nie op dieselfde standaard gehou word as ander munisipaliteite met 'n soortgelyke aantal permanente inwoners nie. En dus moet die staat wyer nadink oor hoe om Atlantic City te dwing om sy finansiële huis in orde te kry - 'n besteding van tien persent of 'n ander formule.

Staatsleiers moet ook besef dat daar nie 'n politieke wil is om hierdie probleem op te los nie. Burgemeester Don Guardian, wat in 2014 verkies is, het gepoog om die beskerming van sy kiesers se belange te balanseer met die harde fiskale werklikhede wat die stad in die gesig staar. En hy doen dit in 'n konteks van beperking: omstrede pensioene vir lewensredders? Staat verpligtend. Kamerbelasting? Staatsbeheerde. Luukse belasting? Staatsbeheerde. Parkeerbelasting? Staatsbeheerde. Die staat het 60 miljoen dollar in belasting en fooie van besoekers van Atlantic City ingevorder, en verhinder dat die stad enige van hierdie belasting verhoog as dit verkies. Die stad moet bevry word van baie van die beperkings wat sy vermoë beperk om uitgawes te verlaag en om inkomste te verhoog as die staat wil hê dat dit oplosbaar is.

Die noodsaaklikheid van die stad se fiskale situasie het weer eens beteken dat daar 'n regering deur 'n krisis is. Maar dit beteken ook dat die stad en die staat, terwyl hulle probeer om 'n oplossing uit te vind, moet terugstap en kyk hoe die stad se toekoms moet lyk vir 'n Atlantic City-sentrum na die spel. En in teenstelling met vorige eksamens, moet hierdie belangrike belanghebbendes insluit, waaronder burgers, verkose amptenare, sakeleiers, toerismekenners en staatsamptenare vir ekonomiese ontwikkeling.

Daar is drie belangrike struikelblokke om te kompromitteer. Maar daar is genoeg op die tafel vir almal om 'n wenner huis toe te gaan:

Vir albei om aan te gaan: kollektiewe bedinging. Sweeney se teiken van besteding van $ 3 500 per capita is onrealisties, maar dit is ook onrealisties om te dink dat die kollektiewe bedingingsooreenkomste nie op die tafel sal wees nie. Enige kompromie moet vakbonde, casino's, skuldeisers en ander belanghebbendes insluit, en dit moet 'n kompromie insluit. Maar die stok moet 'n realistiese, haalbare een wees.

Vir Sweeney om aan te gaan: Water. Die verkoop van openbare bates is 'n belangrike onderdeel van die oorname van die staat. Soos dit tans staan, besit die stad, onder beskerming van die munisipale nutsowerheid, die watertoevoer van die stad. Die staatsoorneemmaatreël wat deur Sweeney geborg word, bevat 'n bepaling wat die staatsbestuurders in staat sal stel om hierdie openbare bate te verkoop. Dit is 'n belangrike kompromie omdat Phil Norcross, die broer van Sweeney se weldoener en die kragmakelaar George in Suid-Jersey, 'n lobbyis van American Water is, wat belangstelling getoon het om die stad se waternuts in die stad te koop. Dit is te verstane dat die burgemeester van Atlantic City, Don Guardian, en ander plaaslike leiers nie hierdie komponent van die plan beaam nie. Die probleem met die verkoop van hierdie bate is tweeledig: dit verteenwoordig 'n eenmalige inkomste-transaksie, terwyl die behoud van die water as 'n stadsbate beteken dat die stad, as dit reg bestuur word, die watertoevoer as 'n inkomstegenerator kan gebruik. Tweedens is politici in die stad en in die staatwetgewer bekommerd oor die netto effek van privatisering in terme van koste vir inwoners van die stad: privatisering sal 'n koersverhoging tot gevolg hê, indien nie nou uiteindelik nie. En dit is 'n stad waarvan die inwoners 'n verhoging kan bekostig. Sweeney moet oor hierdie kwessie kompromitteer en toelaat dat dit deel uitmaak van die aansporingspakket in Prieto se wetsontwerp, wat sou beteken dat die verkoop van Waterworks nie ter tafel sou lê nie, tensy Atlantic City nie hul eerste jaar se norm bereik het nie, en dan sal onafhanklike rekenmeester die finale gesag kry oor die verkoop, samesmelting of privatisering van die stad se waterowerheid.

Vir Prieto om kompromieë aan te gaan: Ingevolge die staatsoornemingsmaatreël, sal die staatsaangestelde direkteur die bevoegdheid hê om die notule van die beheerliggaam van die munisipaliteit wat stabilisering en herstel nodig het, van enige raad, kommissie of departement van die munisipaliteit te veto stabilisering en herstel, en enige onafhanklike raad of owerheid in die munisipaliteit wat stabilisering en herstel benodig, insluitend, maar nie beperk nie tot, die behuisingsowerheid, parkeergesag, herontwikkelingsowerheid, beplanningsraad en sonering van aanpassingsraad. Die sleutel hier is dat Sweeney en Christie die proses van herontwikkeling wil beheer, en Prieto moet hulle die mag gee. Dit kan 'n gentleman-ooreenkoms wees wat agter geslote deure is, maar as Prieto beweging oor kollektiewe bedinging en water wil hê, sal hy moet gee aan ontwikkeling.

Terwyl Atlantic City verbrokkel het, het sommige vooruitgesiene siele - baie van hulle vriende van George Norcross - die potensiële geleentheid besef en het groot stukke ontwikkelbare eiendom saamgevoeg met die oog op grootskaalse investering. In ruil vir ruimte vir kollektiewe bedinging en voorkoming van die privatisering van water, moet Prieto 'n sterk formule steun vir staatsondersteuning vir herontwikkeling vir ontwikkelaars met noue bande met die Norcross-masjien - om die gebruik van die Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) en die staat Economic Development aan te moedig. Owerheidsgeld en, en burgemeester Voog en stadsraad moet ook aan boord spring. Ontwikkeling beteken werksgeleenthede en ontwikkeling beteken belastinginkomste, en as ontwikkeling die stad se rekeninge betaal en Norcross en Christie se vriende ryker maak, moet dit ook so wees.

En Sweeney moet dit sien as die enorme politieke geleentheid wat dit bied, aangesien daar verskeie ontwikkelaars is wat aansienlike beleggings in die stad gemaak het of doen. Die beloning vir hierdie beleggings sal aansienlik wees, en Sweeney sal beslis mooi beloon word in die vorm van veldtogskenkings vir sy voorspraak vir hierdie ontwikkelaars. Goewerneur Christie kan gerus wees dat sy bondgenote ook beloon sal word.

Aan die tafel is 'n menigte belangstellings:

• Joseph Jingoli - die aansienlike portefeulje van Jingoli dui op die verhouding met Norcross: Jingoli is besig om die Cooper Norcross Academy van $ 35 miljoen in Camden te bou, die Cooper Medical School van die Rowan Universiteit (in die distrik Sweeney, wat Norcross van groot belang was om te skep), en die Rowan College of Business, saam met baie ander projekte. Jingoli spog met 'n verskeidenheid openbare en private ontwikkelingsprojekte en moet verseker wees dat dit aan die tafel sal sit.

• Omar Boraie - Boraie se New Brunswick-luukse woonstelontwikkeling, The Aspire, het $ 4,8 miljoen in Sandy Relief Funds ontvang, $ 60 miljoen in gesubsidieerde staatslenings, $ 21 miljoen aan belastingkrediete. Die Middlesex County-ontwikkelaar het die afgelope paar dekades honderdduisende dollars in politieke bydraes belê, waaronder duisende vir Christie se presidensiële veldtog - en het gesien hoe die beleggings vrugte afwerp. Atlantic City sal nie anders wees nie. Boraie het 'n lening van $ 15 miljoen van CRDA gekry om The Beach at South Inlet te finansier, 'n luukse woonstelkompleks van $ 71 miljoen met 250 eenhede, aan die noordelike punt van die Boardwalk naby die vervalste Revel.

• Jack Morris - die eiendomsmagnaat in Middlesex County wat 'n speler in die hele familie en kleinhandelontwikkeling is. Morris se M & M Development het luukse portefeuljes in Camden en Newark; sy Edgewater Properties ontwikkel kommersiële, luukse huur en private residensiële ontwikkeling, veral in suidelike en sentrale New Jersey. Sy verhouding met Norcross strek al meer as 'n dekade toe sy maatskappy gekies is vir die herontwikkeling van die renbaan Garden State Park in Cherry Hill.

• Jon Hanson - hierdie bondgenoot van goewerneur Christie's is Hampshire Real Estate was die voorsitter van die Hanson-kommissie, Christie-padkaart in die hantering van Atlantic City. Hy is ook die meesterbrein agter die Atlantic City Development Corporation, oftewel ACDevCo, die onafhanklike organisasie sonder winsbejag wat 'n Atlantic City-kampus van $ 200 miljoen bou vir die Stockton Universiteit met die herfs van 2018. Die Atlantic City-kampus van Stockton beloof om die hoeksteen te wees van herlewingspogings in Atlantic City.

• George Norcross - hoewel dit gewoonlik nie as 'n vaste eiendomsontwikkelaar beskou word nie, dui verslae na 'n vergadering tussen Norcross en Atlantic County se uitvoerende hoof, Dennis Levinson, aan dat Norcross dit oorweeg om in Atlantic City te belê.

• Glenn Straub - 'n vaste eiendomsontwikkelaar in Florida, het $ 82 miljoen betaal vir die afvallige Revel-casino, wat $ 2,4 miljard gekos het om te bou. Straub het gesê dat hy 500 miljoen dollar sal investeer in 'n verskeidenheid ontspanningsgeriewe, insluitend waterparke, toubane, dressuur en perdespring, 'n skipiste en 'n halfpyp, 'n internasionale kunsbeurs en 'n nuwe konferensiesentrum. Straub is skynbaar 'n eensame wolf, nie verbonde aan een van die belangrikste politieke spelers nie, maar is tog belangrik vir die stad se toekoms.

Die werklikheid is dat al hierdie ontwikkelaars (behalwe Straub) polities verbind is en dat die politici wat daarvoor pleit (Norcross en Christie) voordeel sal trek. Dit is, soos hulle sê, die koste om sake te doen. Maar dit is die belang van die stad dat Norcross en Christie se ontwikkelaars die nodige ondersteuning kry.

Een van die ontwikkelbare erwe wat binnekort beskikbaar sal wees, is die Bader-veld, 'n gewilde stuk grond aan die waterfront langs die Albanylaanweg. Om Bader Field 'n ontwikkelbare webwerf te maak, kos dit ongeveer 100 miljoen dollar. Sweeney en Prieto moet saam met CRDA en die staat se ekonomiese ontwikkelingsowerheid werk om die uiteindelike koper by te staan. Die gebied is ryp met die moontlikheid: dit kan 'n jachthaven, 'n klein winkel / hotelruimte, luukse woonstelle of al die bogenoemde huisves. Daarbenewens moet 'n deel van die land, insluitend die atletiekfasiliteite waarin dit tans huisves - die Atlantic City Surf Baseball-veld en 'n ysbaan - deur die staat en die stad gereserveer word vir gebruik deur die Stockton Universiteit wat 'n staatsontwikkeling sal ontwikkel. moderne satellietkampus slegs 'n paar blokke weg. Die samewerking in hierdie openbare-private ontwikkeling kan 'n gevange publiek vir restaurante, kleinhandel en ontspanningsaktiwiteite beteken.

Brigid Callahan Harrison is professor in politieke wetenskap en regte aan die Montclair State University, waar sy kursusse in die Amerikaanse regering aanbied. Sy is 'n gereelde kommentator oor staats- en nasionale politiek en is die skrywer van vyf boeke oor Amerikaanse politiek. Soos sy op Facebook by Brigid Callahan Harrison. Volg haar op Twitter @BriCalHar.