Koöperasies is die skooltafeltafels van vaste eiendom in New York.Illustrasie deur Phil Wrigglesworth wat is die beste haargroeiproduk
INmet hul reputasie (verdien of nie) vir ondeursigtigheid, eksklusiwiteit en gedoe, is koöperasies bekend as die middagetafeltafels van vaste eiendom in New York. En soos in selfs die beste gereguleerde tussengroepe sal gebeur, moet u soms net vir 'n persoon sê dat u nie meer vriende wil wees nie.
Met ander woorde, sit hulle uit. Dit is nie maklik om van mense ontslae te raak nie, sê Amer Jan, Citi Habitats-agent, wat die afgelope vyf jaar in die direksie van sy Kew Gardens-gebou gedien het. Jy neem iemand se huis. Maar soms moet dit gedoen word.
Stel jou voor, byvoorbeeld, jou buurman is 'n opgaarder wat sy dae aan die rook van sigarette voor die televisie spandeer en af en toe klein huisvure met eiesinnige velle as begin. O, ook, hy en sy vrou het 'n besmetting met die weeluise wat deur die hele gebou versprei.
Dit was die situasie in 'n saak wat Steve Wagner, medestigter en vennoot by die eiendomsregsfirma Wagner Berkow, 'n paar jaar gelede vir 'n koöperasieraad hanteer het. Hy het onthou dat, nadat 'n ander inwoner bedwants in hul woonstel ontdek het, die gebou 'n hondbesuis-snuifhond ingebring het om die bron van die besmetting uit te wis.
Daardie hond het net begin om 'n draai voor die [egpaar] se woonstel te maak, en toe hulle die deur oopmaak [bedwants] was dit oral, het hy gesê.
‘Ek weet nie van enige borde wat daar sit en sê: 2W, ons hou nie daarvan nie, ons gaan dit agtervolg. ’Het Degenshein gesê en gepraat oor die vooruitsig van samewerkingsraad-oorreaksie.
Die gebou het die eienaars op die hoogte gebring oor die brande, die opgaar en die weeluise, en hulle het instruksies gegee om die probleme op te los, het Wagner gesê. Maar hulle het net om watter rede ookal niks daarvan gedoen nie. En so het die direksie regstappe begin om hulle uit te skop. Uiteindelik het die twee partye 'n ooreenkoms uitgewerk sonder om hof toe te gaan. Die egpaar het hul woonstel verlaat en die gebou het binne die jaar hul eenheid verkoop.
In 'n ander uitsettingsaak wat Wagner gewerk het, het dit gelyk of 'n inwoner dwelms uit sy woonstel gaan verkoop. Hy het sy bure ook die hele tyd met rook en harde musiek vererg en selfs beweer dat hy 'n vroulike inwoner betas het toe sy na hom gaan kla het. Maar eers toe 'n vrou beweer dat sy in sy woonstel (deur iemand anders as die eienaar) verkrag is, het die gebou uitgesit.
Die saak is ook afgehandel voordat hy hof toe is, wat volgens Wagner redelik tipies in sy ervaring is. Wanneer koöperasies aandeelhouers voor die hof voer, doen hulle dit oor die algemeen in die sogenaamde Pullman-proses, wat sy naam ontleen 40 W. 67ste Straat v. Pullman , 'n hofbeslissing van 2003 waarin vasgestel is dat koöperasies huurders kan uitsit weens aanstootlike gedrag.
Een gebeurtenis is tans besig om in 'n Midtown South-woonhuis te plaas, waar die direksie 'n noodvergadering belê om die wangedrag van een van sy inwoners aan te spreek. Die advokaat van die raad het 'n voorlegging gedoen waarin voorgestel word dat die huurkontrak van die aandeelhouer beëindig word, die woonstel teruggekry word en regskoste verhaal word. Die prokureur het die gedrag van die betrokke aandeelhouer as toenemend gevaarliker genoem en het videomateriaal en e-pos dokumente getoon en het 'n stemopname as bewysstuk gespeel. Die aandeelhouer, wat by die vergadering was, kon 'n verweer lewer, maar meer as 90 persent van die aandeelhouers het gestem om uit te sit.
En hoewel die samewerkingsverhale in New York gevul is met verhale oor klein twis en persoonlikheidskonflikte wat ontaard in volwaardige eiendomsoorloë, het Dale Degenshein, 'n koöperasie- en woonstelprokureur met Stroock, gesê dat uitsettings gewoonlik net sulke aanstootlike gedrag behels.
Ek weet nie van enige borde wat daar sit en sê: '2W, ons hou nie daarvan nie, ons gaan hulle agtervolg,' het Degenshein gesê en gepraat van die vooruitsig op oorreaksie van samewerkingsraad. Persoonlikhede en hoe mense probleme met hul bure aanspreek, kan op 'n nie-amptelike grondslag 'n impak hê, soos dit ook al met enige iets doen. Daar is soms bewerings dat 'n bestuurslid 'n persoonlike greep het, maar dat u steeds dokumente het wat gevolg moet word en dat ander mense in die direksie moet optree.
Nietemin, elke situasie waarin 'n klein groepie van u bure 'n groot inspraak in u lot het, is ryp vir 'n draai in die sameswering. Veral as iets vreemds blykbaar aan die gang is.
DIE BOND New York-agent Carole Cusani het onlangs gehelp om 'n vriendin te adviseer wat onverwags ontdek het dat sy uit haar gebou geskop word. Aan die orde was die hond van die vrou, wat 'n paar jaar gelede 'n ander inwoner gebyt het. Sy het 'n waarskuwing ontvang na daardie voorval, maar dit het nie gelyk nie, en die hond het 'n ander eienaar 'n bietjie later gebyt.
Na die tweede knabbel het die gebou se raad aan die vrou gesê dat sy stappe moes neem om die situasie te genees, het Cusani gesê. Dit het behels dat die hond gemuilband word wanneer hulle in openbare ruimtes was en dit met die dienshysbak in plaas van die hoofhysbak vir passasiers geneem het.
En sy het 'n brief geskryf dat sy dit sou nakom, en sy het die hond begin snobbel en in die hysbak afneem, het Cusani gesê. Maar ongeveer 'n maand of wat later, uit die bloute, het sy 'n brief van die advokaat van die koöperasie gekry dat hulle haar bedien met 'n kennisgewing vir uitsetting.
Die brief is deur die president van die raad onderteken en gesê dat hulle haar oor tien dae wil hê, het sy gesê. Sy kon dit nie verstaan nie, want sy het gedoen wat hulle haar gevra het om te doen. Daarom het sy my in 'n algehele paniek opgeroep.
Cusani en haar vriendin het met die bestuursonderneming van die gebou in verbinding getree en verneem dat die brief vermoedelik per ongeluk uitgestuur is. Die raad se president beweer intussen dat hy geen kennis dra van die verrigtinge nie, ondanks die feit dat hy op die uitsettingsberig was, het Cusani opgemerk.
Ek weet nie wat gebeur het nie, het sy gesê. Maar intussen was daar vyf dae waar [haar vriendin] 'n wrak was.
ISVroeër hierdie somer het die Braganca 'n eerstepersoonrekening deur die komediant Bill Dawes bestuur, wat gesê het dat sy koöperasie hom uitgesit het omdat hy 'n kamer in sy huis op Airbnb verhuur het. Dit het Dawes gesê, ondanks die feit dat die reëling wettig was onder die Stad se Wet op Meerdere Woonstelle en dat hy opgehou het om die kamer te verhuur nog voordat die koöperasie 'n kennisgewing aan hom gestuur het om hom te doen.
Oor die algemeen is ongemagtigde onderverhuur 'n uitstekende manier om uit u koöperasiegebou te skop.
Volgens Dawes was die stemming om hom te verdrywe byna eenparig, en een raadslid het vir hom gesê dat hy niks van die saak weet nie, maar net 'die tou wil trek' aangesien hy besig was om sy eenheid te verkoop.
In sommige ore kan Dawes se weergawe klink soos 'n klassieke voorbeeld van die gevreesde samewerkingsraadpolitiek. (Dawes het aan die Braganca gesê hy appelleer tans die beslissing in die behuisingshof.) En in vergelyking met, byvoorbeeld, dwelmhandel en brandstigting, lyk 'n bietjie Airbnb-onderneming onskadelik genoeg. Die advokaat Wagner het gesê hy is nie verbaas dat die direksie uitgesit het nie. Korttermynhuur in residensiële geboue is 'n kommerwekkende kwessie, het hy betoog. Hulle het nie die bykomende brandveiligheidsbeskermings, die uitgangstekens, die noodbeligting wat hotelle doen nie.
Oor die algemeen is ongemagtigde onderverhuur 'n uitstekende manier om uit u koöperasiegebou te skop. Douglas Elliman se Kathy Murray het gesê sy weet van verskeie kliënte wat briewe van hul direksies ontvang het nadat hulle hul eenhede verhuur het sonder om die regte proses deur te gaan. Dit is aanloklik om 'n kortpad te neem, aangesien goedkeuring om 'n koöperasie te onderverhuur byna net so vervelig kan wees as om goedkeuring te kry om te koop.
U moet belastingopgawes, bankstate, persoonlike verwysingsbriewe, professionele verwysingsbriewe indien, alles onderhou, het Murray gesê.
In werklikheid het Citi Habitat se Jan gesê dat die uitsetting wat sy gebou gedurende sy tyd op die bord gedoen het, te wyte was aan 'n ongemagtigde onderverhuring. Die eienaar het verhuis en die eenheid gehuur, maar in plaas daarvan om die standaardaansoekproses te ondergaan, het hy 'n handgeskrewe brief aan die direksie gestuur om te vertel dat familielede intrek.
En hulle wou nie 'n raadsonderhoud voer nie, en daar was geen aansoek nie, en sonder die goedkeuring van die raad het [mense] ingetrek, het Jan gesê. Ons het nooit die kans gekry om met hulle te [onderhoude voer nie]. Ons het nie eers geweet of hulle familie is nie. Ons vermoede was dat dit nie so was nie.
Nadat die eienaar weer geweier het om 'n behoorlike aansoek in te dien, het die gebou hom hof toe gesit en uitgesit.
'N Ander eienaar was meer uitdagend, onthou Jan. 'N Paar jaar gelede het 'n ouer inwoner 'n wasmasjien onwettig in haar kombuis geïnstalleer, wat 'n vormprobleem veroorsaak het wat die asemhalingstoestand wat sy gely het, vererger. Sy kom na die koöperasie en eis dat hulle die vormprobleem moet regstel.
Dus het ons gesê: 'O.K., gee ons toegang tot die woonstel sodat ons iemand kan inbring om die vorm te verwyder,' het Jan gesê. Maar omdat sy bang was dat hulle die wasmasjien sou vind, het sy geweier.
In plaas daarvan het sy die stad gebel om te kla, en die stad het 'n inspekteur gestuur om die situasie te ondersoek. Hy het die vorm gevind, maar die vrou het die wasmasjien op een of ander manier verberg tydens sy besoek, het Jan gesê. Dit is dus nooit bevraagteken nie.
En natuurlik is die koöperasie veronderstel om die woonstel in 'n goeie toestand te hou, dus het ons 'n boete gekry [deur die stad], het hy gesê. Daar was dus ongeveer ses maande tot 'n jaar waarin ons heen en weer gegaan het, waar sy voortdurend oor die vorm sou kla, maar nie toegang tot die woonstel sou gee nie. En ons was ook vasbeslote dat ons haar nie net 'n blanko tjek sou gee nie (om die werk self te laat doen).
Die situasie het homself nie opgelos voordat die vrou na daardie groot koöperasie in die lug oorgegaan het nie. Ons het van die wasmasjien uitgevind, het Jan gesê toe ons en haar gesin haar woonstel binnegegaan het nadat sy oorlede is.
