Eric Fischer het dekades se data oor SF-huispryse ontdek.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) Ek weet niks van Eric Fischer nie, behalwe dat hy 'n freaking held is.
Baie soos almal anders wat onlangs in San Francisco probeer woon het , Fischer stel baie belang in behuisingskoste. Anders as elke ander persoon, het Fischer egter besluit om by te dra tot hierdie gesprek deur die diepte van moderne historiese gegewens daaroor te verdubbel.
Tot dusver het die mees aangehaalde inligting oor SF-huispryse teruggegaan tot 1979, toe die stad die mediaanhuur van tweeslaapkamerwoonstelle op een Sondag per jaar in die San Francisco Chronicle begin opspoor het.
Ongelukkig vir hierdie gegewens is 1979 toevallig ook die jaar wat Dianne Feinstein, burgemeester van San Francisco, a huurvries wat oorgegaan het na huurbeheer . As u wil argumenteer oor die verdienste van huurbeheer - en in die handjievol Amerikaanse stede wat vinnig stygende huispryse in die gesig staar, wie dan nie? - u argumente aan weerskante sal nie baie nuttig wees sonder enige inligting oor die situasie nie voorheen huurbeheer sodat u iets het om mee te vergelyk.
Dus het Fischer die data voor die huurbeheer gevind. Hy het dit self bymekaargemaak ... deur baie, baie ure deur te gaan deur ou beeldlêers en mikrofilms van die San Francisco Chronicle. 
Mikrovorm-lesers.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer praat baie oor sy metodologie in sy uitstekende plaas 'n berig oor hierdie projek , Saterdag gepubliseer. Hier is die kort opsomming: Sy metodiek is nie perfek nie, maar dit is solied en ek sien geen goeie maniere om dit te verbeter nie.
In plaas daarvan om verder daaroor in te gaan, bestaan hierdie blogpos beklemtoon weer wat sy nuwe data onthul het : hierdie grafiek. 
Huurpryse.(Foto: Eric Fischer)
Dit, my vriende, is 70 jaar van die huispryse in San Francisco. Daar is 'n paar op- en afdraandes, maar meestal is daar 'n baie eenvoudige tendens: 6,6 persent.
Dit is die bedrag wat die huur gemiddeld jaarliks sedert 1956 gestyg het. Dit was waar voor huurbeheer; dit was waar na huurbeheer. Dit was nie heeltemal waar tydens die 2000 tegnologiese borrel nie, maar dit was nog steeds waar en daarna het dit weer waar geword.
6,6 persent is 2,5 persentasiepunte vinniger as inflasie, wat nie veel lyk nie, maar as jy dit 60 jaar agtereenvolgens doen, beteken dit huispryse viervoudig in vergelyking met alles wat u moet koop.
Dit is sleg. Maar dit is SF vandag, vergeleke met 1956.
Wat het dus pryse laat styg? Dit is die regtig opwindende deel van Fischer se ontdekking. Gewapen met sy data het hy min of meer daardie vraag beantwoord. 
Mediaan vra maandelikse huurEric Fischer
Dit is so naby as wat u ooit sal sien 'n antwoord op die lewe, die heelal en alles.
Dit is 'n grafiek wat die San Francisco-huismark byna perfek voorspel deur slegs drie veranderlikes te gebruik:
- Die aantal werksgeleenthede in San Francisco County.
- Die aantal plekke waar mense kan woon in San Francisco County.
- Die totale bedrag geld wat betaal word aan almal wat werk in San Francisco County.
Dit is alles saamgevat in die formule bo-aan die grafiek. As u my waardes vir (1), (2) en (3) hierbo gegee het, sou ek u met skitterende akkuraatheid kon voorspel hoeveel die gemiddelde tweeslaapkamerwoonstel in San Francisco in daardie situasie sal huur.
Dit volg dat as ons kon verander (1), (2) of (3), kan ons dalk verander wat dit kos om 'n plek in San Francisco te huur. Hier is hoe Fischer 'n scenario saamvat waarin, volgens sy formule, die prys van woonstelle met 67 persent sal daal:
Dit sal 'n toename van 53% in die behuisingsaanbod (200.000 nuwe eenhede), of 'n daling van 44% in die VPI-aangepaste salarisse, of 'n daling van 51% in indiensneming verg om pryse met twee derdes te verlaag.
OK, so dit sou die manier beteken om San Francisco so bekostigbaar te maak as (sê maar) Portland sny almal se salaris in die helfte , of vuur die helfte van hulle af , of die stad se bevolking vinnig met ongeveer 50 persent laat groei , tot ongeveer 1,2 miljoen, terwyl die aantal wooneenhede nog vinniger toegeneem het.
Kak.
Maar wag , kan jy sê. Praag het ongeveer 1,2 miljoen inwoners. Milaan het ongeveer 1,2 miljoen inwoners. Dit is lekker stede. Dit sal eintlik goed wees as San Francisco in Praag verander, veral as die pryse met twee derdes daal.
Dit is waarskynlik waar. Die probleem is dat duisende ontwikkelaars vinnig bankrot moet wees om vinnig na Praag om te gaan, want (onthou jy?) Huurgeld sal met 67 persent daal, sodat al die ontwikkelaars nie die lenings wat hulle aangegaan het om daardie 200 000 nuwe huise te bou, sou kon afbetaal nie. .
As u daaraan dink, kan duisende bankrot ontwikkelaars ook nie vir u sleg klink nie. Maar glo my, dit klink sleg vir die ontwikkelaars. Daarom kan daar nooit 'n situasie wees waar private ontwikkelaars soveel nuwe huise gelyktydig sou toevoeg nie - hulle sou ophou bou lank voordat die terugkeer na die paradys sou kon gebeur.
Soos ek dit sien, laat dit ons met 'n paar interessante lesse vir San Francisco :
1. Die toevoeging van nuwe eenhede gaan meestal net hou kak erger .
1a. Dit is nog steeds 'n goeie ding.
twee. Huurbeheer blyk nie 'n groot oorsaak van die probleem te wees nie op sigself. Kak was voorheen sleg; kak was sleg na; kak het nie beter of slegter geraak vir die mediaanwoontesoeker nie, ten minste as jy in 1956 begin. (Aan die ander kant is daar iets vreemds aan die gang in Fischer se vroeë prysdata uit die 40's. As jy die dip van 1950-1960 weglaat in huur, dan lyk alles voor huurbeheer in 1979 meer op 'n plato. Hier is sy eerste grafiek weer. 
VPI-aangepaste geadverteerde huur.(Foto: Eric Fischer)
2a. Die manier waarop huurbeheer kan saak maak indirek is as dit indirek lei tot minder nuwe eenhede , byvoorbeeld omdat dit mense 'n rede gee om te betoog of te dagvaar om te verhoed dat ontwikkelaars klein ou huurbeheerde geboue vervang deur groot nuwe markkoerse. Dit is redelik verstaanbaar by die armes, maar dit is steeds 'n kak uitkoms, want (soos Fischer se formule suggereer) hou elke pragtige nuwe dak pryse laer omdat die ryk mense daaronder nie mense uit die middelklas uitstoot nie onder hul dakke van middelgehalte, en so aan tot in die tent.
2b. Tog is daar geen duidelike teken in hierdie data dat huurbeheer hierdie addisionele anti-nuwe-behuisingseffek op San Francisco gehad het nie. Weereens: kak was voorheen sleg. Kak was sleg na.
3. Die vermindering van die ontwikkelingskoste vir die invul kan help as daar maniere is om dit te doen sonder om ander dinge te veel vas te maak.
4. As daar iets is om te keer dat die huismark genoeg nuwe huise vir nuwelinge bou , dan moet dit waarskynlik iets wees wat rondom 1960 of vroeër aangekom het.
Ek gaan op hierdie stadium ophou praat oor San Francisco, want San Francisco depresseer my. Eintlik dink ek is San Francisco befok.
Dit sukkel. Dit is 'n ongelooflike plek. 
'N Uitsig vanaf 'n park in San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
In plaas daarvan gaan ek afsluit met 'n les vir stede wat vinniger werk en / of welvaart toevoeg as huise, maar nog nie San Francisco is nie: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Dalk Oakland en Los Angeles en San Diego en DC ook nog.
Hou aan om huise toe te voeg vir die liefde vir God. Hou aan om huise by te voeg sodat dinge nie erger word nie en u nie vasgevang is in 'n verloor-verloor-verloor-kakstorm soos San Francisco nie.
En terwyl jy dit doen ...
Huurbeheer? Hierdie spesifieke huurder is senuweeagtig, maar seker, probeer dit miskien solank u hard werk om te verseker dat dit nie in die weg sal bly om huise toe te voeg nie.
Eindelose uitbreiding? Dit sal die huise goedkoop hou (vra maar vir Atlanta, Dallas en Phoenix), maar dit maak die planeet fiks en dit lyk asof ons dikker en eensamer word, en motors is duur. Probeer miskien meenthuise doen as u kan. Meenthuise is wonderlik. Cliff en Claire Huxtable het in 'n meenthuis gewoon. Dupleks is ook lekker. Baie stede het dit onwettig gemaak om een van hierdie stede te bou. Dit is neute.
Belasting om openbare of ander gesubsidieerde behuising te skep? Die armste mense sal nooit behuising aan die mark kan bekostig nie, en mense in goedkoop, maar leefbare klein huise is geneig om in baie minder moeilikheid te kom as mense in tente. So ja, waarskynlik is dit 'n goeie idee om belasting te gebruik om goedkoop maar leefbare huise vir arm mense te bou, terwyl u ook na ander maniere soek om mense uit armoede te help.
Massafleggings? Wel, blykbaar sou dit die huur verminder, maar op die een of ander manier dink ek nie dat hulle die burgemeester herkies sou kry nie.
Maar wat jy ook al doen, koop beslis Eric Fischer 'n drankie as jy hom sien. Hy het dit verdien.
Michael Andersenis 'n skrywer in Portland, Ore @andersem op Twitter.
